Legge 431/98

 

 

La riforma delle locazioni abitative

Premessa

La legge 431 del 9 dicembre 1998 ha avviato  una riforma organica del settore delle locazioni degli immobili destinati a uso abitativo, che ha l’obiettivo di incoraggiare le locazioni di appartamenti.
La legge articolo per articolo

Art. 1, ambito di applicazione – Questo articolo indica a quali tipi di contratto di locazione di immobili a uso abitativo si applicano le norme contenute nella legge di riforma e a quali, invece, non si applicano (contratti relativi a immobili vincolati ai sensi della legge 1089 del 1° giugno 1939, oppure inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9; agli alloggi di edilizia residenziale pubblica, agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche; ai contratti stipulati dagli enti locali in qualità di conduttori per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio). Inoltre, si prevede l’obbligo della forma scritta per la validità della stipula dei contratti di locazione.

Art. 2, modalità di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione – Questo articolo indica quali sono le nuove modalità per stipulare i contratti di locazione. Cessano di avere efficacia le norme sull’equo canone e i “patti in deroga” e vengono previsti due regimi alternativi.

1. contratti riguardo ai quali le parti sono libere di decidere tutti gli elementi a esclusione soltanto della durata che resta fissata in quattro anni (con rinnovo per altri quattro);

2. contratti riguardo ai quali le parti possono determinare una durata minore (3 anni con rinnovo per altri 2 alla scadenza), facendo riferimento però, per tutto il resto, ad appositi accordi definiti dalle associazioni dei proprietari e dalle associazioni dei conduttori. Per spingere i proprietari a stipulare questo secondo tipo di contratti, per i quali a fronte del vantaggio rappresentato dalla durata inferiore vi sarà lo svantaggio di un canone più basso rispetto a quello di mercato, sono previsti incentivi di carattere fiscale.

Art. 3, disdetta del contratto da parte del locatore – Alla prima scadenza di contratti disciplinati dall’art. 2, comma 1, e di quelli disciplinati dall’art. 2, comma 3, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto ma soltanto in alcuni casi espressamente indicati (quando il locatore intende adibire l’immobile ai seguenti usi o effettuare sullo stesso le seguenti opere: uso abitativo o commerciale o artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti; finalità pubbliche, sociali, mutualistiche e simili, perseguite dal locatore persona giuridica, società o ente pubblico; disponibilità di altro alloggio libero nel medesimo comune da parte del conduttore; quando l’immobile si trova in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito; quando lo stabile deve essere integralmente ristrutturato o radicalmente trasformato oppure si vogliono costruire sopraelevazioni; se il conduttore non occupa l’immobile in modo continuativo; in caso di vendita dell’immobile locato a terzi). Il locatore deve dare comunicazione della disdetta al conduttore con preavviso di almeno sei mesi. Qualora ricorrano gravi motivi, il conduttore può invece dare la disdetta in qualsiasi momento, dandone la comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi. Il locatore, nei casi in cui abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio mediante l’esercizio illegittimo della facoltà di disdetta, è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a 36 mensilità dell’ultimo canone percepito. Nel caso in cui, invece, il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio e non lo adibisca, entro 12 mesi, agli usi per i quali ha esercitato la disdetta, il conduttore ha diritto, in alternativa, al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni oppure al risarcimento (in misura non inferiore a 36 mensilità dell’ultimo canone percepito).

Art. 4, convenzione nazionale – Per favorire la realizzazione di accordi fra proprietari e conduttori deve essere convocata dal Ministro dei lavori pubblici una convenzione nazionale delle organizzazioni della proprietà edilizia e di quelle dei conduttori maggiormente rappresentative. Nel caso in cui manchi l’accordo delle parti, provvede il Ministro dei lavori pubblici di concerto con il Ministro delle finanze.

Art. 5, contratti di locazione di natura transitoria – Con decreto attuativo del Ministro dei lavori pubblici di concerto con il Ministro delle finanze si stabiliscono anche le condizioni e le modalità per la stipula dei contratti di locazione di natura transitoria. Per quanto riguarda i contratti relativi alle esigenze abitative degli studenti universitari è possibile fare riferimento ad appositi contratti–tipo, definiti da accordi locali promossi dai comuni sede di università o corsi universitari.

Art. 6, rilascio degli immobili – Per i comuni ad alta densità abitativa le esecuzioni dei provvedimenti di rilascio per finita locazione sono sospese per 180 giorni a decorrere dalla data di entrata in vigore della legge di riforma. In questo periodo le parti possono avviare trattative per la stipula di un nuovo contratto secondo le modalità previste dalla legge di riforma. Trascorso tale termine, in mancanza di accordo fra le parti, i conduttori interessati possono chiedere al pretore che venga fissato nuovamente il giorno dell’esecuzione. Il decreto del pretore è impugnabile davanti al tribunale. Per quanto riguarda i provvedimenti esecutivi di rilascio per finita locazione emessi dopo l’entrata in vigore ella legge di riforma, il conduttore può chiedere soltanto una volta al pretore che venga nuovamente fissato il giorno dell’esecuzione entro un termine di sei mesi. Anche in questo caso il decreto del pretore è impugnabile davanti al tribunale. Il differimento delle esecuzioni può raggiungere i 18 mesi in casi particolari (qualora il conduttore sia persona anziana, abbia molti figli, sia disoccupato, sia portatore di handicap, sia a sua volta proprietario di un alloggio per il quale abbia iniziato azione di rilascio e altri ancora). Durante i periodi di sospensione delle esecuzioni i conduttori sono tenuti a corrispondere una somma mensile pari all’ultimo canone, al quale ogni anno si applicano automaticamente aggiornamenti in misura pari al 75% dell’indice ISTAT; su tale importo si applica, inoltre, una maggiorazione del 20%. Inoltre sono dovuti gli oneri accessori. Il pagamento di questa soma esime il conduttore dall’obbligo di risarcire il maggior danno.

Art. 7, condizioni per la messa in esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile – per la messa in esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile bisogna dimostrare che il contratto di locazione è stato registrato, che l’immobile è stato denunciato ai fini dell’applicazione dell’ICI e che il reddito derivante dall’immobile è stato dichiarato ai fini dell’applicazione delle imposte sui redditi. La dimostrazione deve essere data al momento del precetto.

Art. 8, agevolazioni fiscali – Sono previste varie agevolazioni di carattere fiscale per il proprietario che loca il proprio immobile (riduzione del 30% del reddito imponibile e calcolo dell’imposta di registro su base ridotta per i contratti stipulati sulla base degli accordi fra le associazioni). Inoltre, i canoni non percepiti non concorrono a formare la base imponibile per il pagamento delle imposte.

Art. 9, disposizioni per i fondi per la previdenza complementare – I fondi per la previdenza complementare, che detengono direttamente beni immobili, possono optare per la libera determinazione dei canoni di locazione oppure per l’applicazione dei contratti stipulati sulla base degli accordi fra le associazioni dei conduttori e dei locatori.

Art. 10, ulteriori agevolazioni fiscali – Si prevede la predisposizione di agevolazioni fiscali (mediante il collegato alla prossima manovra finanziaria) anche a favore dei conduttori meno abbienti.

Art. 11, fondo nazionale – Viene istituito un fondo che ha il compito di erogare contributi a favore dei conduttori meno abbienti. I fondi possono essere utilizzati per concedere direttamente ai privati contributi integrativi per provvedere al pagamento dei canoni di locazione oppure per sostenere le iniziative intraprese dagli enti locali per il reperimento di alloggi da dare in locazione.

Art. 12, osservatorio della condizione abitativa – Viene costituito un osservatorio della condizione abitativa per tenere sotto controllo la situazione abitativa.

Art. 13, patti contrari alla legge – Viene sancita la nullità di ogni pattuizione con cui si determina un canone di importo superiore a quello risultante dal contratto. In tal caso il conduttore, entro 6 mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore. Viene sancita, inoltre, la nullità di ogni pattuizione con cui si deroga ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla legge di riforma. Viene sancita ancora, per i contratti stipulati sulla base degli accordi raggiunti dalle associazioni dei proprietari e dei conduttori, la nullità di ogni pattuizione con cui si attribuisce al locatore un canone superiore a quello massimo definito da tali accordi e, per i contratti stipulati con il solo limite della durata di 4 anni (con rinnovo per altri 4), la nullità di ogni pattuizione con cui, in contrasto con le previsioni della legge di riforma, viene imposto al conduttore qualsiasi obbligo oppure viene riconosciuto al locatore qualsiasi vantaggio economico o normativo diretti ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito. Il conduttore può agire per ottenere la restituzione delle somme indebitamente versate, entro 6 mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, oppure la riconduzione alle condizioni previste dalla legge del contratto.

Art. 14, disposizioni transitorie e abrogazione di norme – Viene abrogata la disciplina sui patti in deroga del 1978 e la maggior parte delle disposizioni contenute nella legge 392/1978 in relazione ai contratti di locazione di immobili a uso abitativo. Si precisa, inoltre, che ai contratti per la loro intera durata e ai giudizi in corso alla data di entrata in vigore legge di riforma continuano ad applicarsi a ogni effetto le disposizioni normative in materia di locazioni vigenti prima di tale data.

Art. 15, copertura finanziaria – Vengono indicate le regole per la copertura finanziaria nel bilancio statale.

Le novità della legge di riforma

Preannunciata fin dal 1992 (al momento dell’emanazione della disciplina sui patti in deroga), la legge di riforma sui contratti relativi alle locazioni abitative contiene numerose novità. Anche se la riforma è organica e riguarda l’intera materia delle locazioni abitative, non sono pochi i suoi aspetti problematici.

Entrata in vigore

Ad essa si applica la vacatio legis ordinaria. Per precisione essa è entrata in vigore il 30.12.1998.

La liberalizzazione dei contratti

Va messo in evidenza che la nuova legge realizza una liberalizzazione del settore delle locazioni solo parziale. Contemperando gli interessi in gioco, il legislatore ha sostituito il regime precedente con una disciplina che continua a tutelare maggiormente la posizione del conduttore rispetto a quella del locatore, pur attribuendo a quest’ultimo notevoli possibilità che prima erano del tutto escluse. L’autonomia contrattuale delle parti appare, poi, ulteriormente compressa dal rafforzato ruolo che viene attribuito alle associazioni dei proprietari e a quelle dei conduttori, almeno con riguardo ai contratti con canone “calmierato”. Nonostante le apparenze, a rigore, non si può parlare di effettiva liberalizzazione neppure per quanto riguarda i contratti, stipulati dalle parti concordando liberamente la misura del canone; infatti, anche per tali accordi l’altro elemento fondamentale del contratto (la durata) viene predeterminato per legge e non può essere modificato, restando quindi fissato sempre in 4 anni (con rinnovo, alla scadenza, per altri 4). Un secondo tipo di contratti prevede invece una durata più breve (3 anni con rinnovo per altri 2), ma un canone “calmierato”, determinato secondo criteri stabiliti da accordi territoriali raggiunti fra le associazioni di categoria maggiormente rappresentative a livello locale. La liberalizzazione integrale (in relazione sia al canone sia alla durata), invece, riguarda effettivamente gli immobili di lusso, le ville e i castelli e gli immobili di interesse artistico e culturale, oltre che le case per la villeggiatura, come stabilisce l’art. 1 della legge di riforma.

L'oggetto della legge di riforma

La legge di riforma non si riferisce a tutti i contratti di locazione di immobili urbani (sia quelli adibiti ad uso abitativo sia quelli adibiti a uso non abitativo) come aveva fatto la legge 392 del 27 luglio 1978, ma soltanto a quelli relativi agli immobili per uso di abitazione. Restano, quindi, esclusi dalla nuova disciplina tutti i contratti stipulati per la locazione di immobili adibiti a uso non abitativo, per i quali continuano a trovare applicazione le disposizioni precedenti contenute nella legge 392/1978 (artt. 27 e segg.). La chiara intitolazione della legge di riforma (che fa riferimento alle locazioni e al rilascio degli immobili adibiti a uso abitativo) esclude qualsiasi dubbio e tronca sul nascere anche gli eventuali dubbi sull’applicabilità delle nuove norme anche all’uso non abitativo, evitando così un problema che aveva caratterizzato la precedente riforma delle locazioni di immobili attuata con la legge sui patti in deroga.

Locazioni abitative soggette alla legge

La legge di riforma non si riferisce a tutte le locazioni abitative. Ai sensi dell’art. 1, comma 2, restano esclusi dall’ambito di applicazione degli artt. 2, 3, 4, 7, 8 e 13 della legge di riforma (per quanto riguarda le modalità di stipula e di rinnovo dei contratti, la disdetta del locatore, i contratti-tipo, le condizioni per l’esecuzione del provvedimento del rilascio dell’immobile, le agevolazioni fiscali e i patti contrari alla legge), i contratti di locazione che riguardano:

(a) gli immobili vincolati ai sensi della legge 1089 del 1° giugno 1939 (la legge sulla tutela delle cose di interesse storico e artistico), o inclusi nelle categoria catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio artistico e storico) che sono sottoposti esclusivamente alla disciplina contenuta negli artt. 1571 e segg. Cod. civ., qualora non vengano stipulati secondo le modalità previste dall’art. 2, comma 3, della legge di riforma;

(b) gli alloggi di edilizia residenziale pubblica, per i quali trovano applicazione le apposite norme vigenti, statali e regionali;

(c) gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche. Inoltre, le disposizioni di cui agli artt. 2,3,4,7 e 13 della legge di riforma non si applicano neppure ai contratti stipulati dagli enti locali in qualità di conduttori per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio (art. 1 comma 3), per i quali trovano applicazione le disposizioni contenute nel codice civile (artt. 1571 e segg.); si specifica, inoltre, che ad essi non si applica neppure l’art. 56 della legge 392/1978 (sulle modalità per il rilascio).

Necessità della forma scritta

La stipula di un contratto di locazione di immobili ad uso abitativo richiede sempre e tassativamente un accordo redatto per iscritto. L’art. 1, comma 4, infatti, stabilisce espressamente che, a decorrere dall’entrata in vigore della legge di riforma, qualunque contratto di locazione deve essere stipulato in forma scritta.

I tipi di contratto

L’art. 1, comma 1, della legge di riforma, stabilisce che i tipi di contratto di locazione di immobili ad uso abitativo possono essere stipulati o rinnovati, successivamente alla data di entrata in vigore della legge, secondo le modalità che sono indicate nei commi 1 e 3 dell’art. 2.L’art. 2 della legge di riforma prevede infatti che, per la stipula e la rinnovazione dei contratti di locazione, si può fare ricorso a due diversi tipi di contratto:

1. si possono stipulare contratti riguardo ai quali le parti sono libere di determinare nel modo che preferiscono tutti gli elementi (compreso il canone), a esclusione però della durata che non deve essere inferiore a 4 anni, decorsi i quali, i contratti sono rinnovati per un periodo di altri 4 anni;

2. oppure si possono stipulare contratti riguardo ai quali le parti possono definire il valore del canone, la durata del contratto e le altre condizioni contrattuali sulla base di quanto viene stabilito in appositi accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative, che hanno predisposto appositi contratti-tipo; indipendentemente da quanto verrà stabilito nei contratti-tipo dalle organizzazioni dei proprietari e dalle organizzazioni dei conduttori, è previsto comunque un limite minimo di durata anche per questi contratti che è (ad esclusione soltanto dei contratti per locazione di natura transitoria, ai sensi dell’art. 5) di 3 anni, con proroga di diritto per altri 2 anni.

Come si vede, in questi due tipi di contratto si ritrovano alcuni elementi tipici degli abrogati patti in deroga del 1992. Infatti, nei contratti a canone libero e durata vincolata è previsto il rinnovato diritto delle parti di determinare liberamente la misura del canone e gli altri elementi del contratto ad eccezione della durata, che resta fissata in 4 anni (più altri 4 alla scadenza, salvo i limitati e tassativi casi in cui al locatore è attribuita la facoltà di diniego di rinnovo). Sempre in relazione a essi la legge di riforma riconosce alle parti contraenti di avvalersi dell’assistenza delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori (nella disciplina del 1992 veniva previsto un vero e proprio obbligo per le parti di farsi assistere nella stipula da tali organizzazioni, come condizione di validità per il patto in deroga, obbligo che poi era stato dichiarato incostituzionale dalla Corte Costituzionale con la sentenza N. 309/1996). Nei contratti con durata minore e canone “calmierato”, invece, si ritrova l’elemento degli accordi stipulati dalle associazioni di categoria, che vengono definiti contratti-tipo dalla legge di riforma, così come in passato erano stati chiamati contratti-tipo gli accordi sottoscritti fra le associazioni rappresentative dei proprietari e degli inquilini per fornire alle parti un modello da utilizzare nella stipula del patto in deroga. Sempre in relazione a essi vi è un ulteriore elemento caratteristico della disciplina del 1992 rappresentato dalla proroga biennale che opera di diritto quando, alla prima scadenza del contratto, le parti non raggiungono un accordo sul rinnovo dello stesso.

Gli incentivi fiscali

Per spingere i proprietari a stipulare contratti di locazione del secondo tipo (quelli con durata di 3 anni con proroga biennale, alla scadenza, e con canone “calmierato”) gli artt. 8-10 della legge di riforma prevedono alcune agevolazioni di carattere fiscale in modo da compensare i locatori che accettano canoni minori rispetto a quelli di mercato. Agevolazioni fiscali sono previste anche a favore dei conduttori meno abbienti. Opportunamente si sposta l’onere relativo alle situazioni, temporanee o permanenti, di indigenza dei conduttori (che meritano protezione e devono essere tutelate dallo Stato) da chi si trova a essere il locatore di queste persone all’intera comunità.

La rinnovazione dei contratti

La disciplina sulla durata dei contratti previsti dall’art. 2, comma 1 (per i quali le parti sono libere di determinare come preferiscono qualunque elemento ad esclusione della durata che non può essere inferiore a 4 anni, con rinnovo alla scadenza per un periodo di altri 4 anni) ripropone il meccanismo che era già previsto dalla legge 392/1978. Si prevede che tali contratti siano automaticamente rinnovati per un periodo di 4 anni, fatti salvo i casi in cui il locatore intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo steso le opere indicate dal successivo art. 3 (uso abitativo o commerciale o artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti; finalità pubbliche, sociali, mutualistiche e simili, perseguite dal locatore persona giuridica, società o ente pubblico; disponibilità di altro alloggio libero nel medesimo comune da parte del conduttore; quando l’immobile si trova in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito; quando lo stabile deve essere integralmente ristrutturato o radicalmente trasformato oppure si vogliono costruire sopraelevazioni; se il conduttore non occupa l’immobile in modo continuativo; in caso di vendita dell’immobile locato a terzi) o i casi in cui il locatore voglia vendere l’immobile alle condizioni e con le modalità previste dallo stesso art. 3. Alla seconda scadenza del contratto ciascuna delle parti può dare inizio alla procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto inviando all’altra parte una raccomandata almeno 6 mesi prima della scadenza. In caso di mancanza della comunicazione il contratto si intende rinnovato tacitamente alle condizioni precedenti.

L'assistenza delle organizzazioni

La disciplina del 1992 imponeva alle parti che volevano stipulare i patti in deroga l’onere di avvalersi dell’assistenza delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori. Questo aspetto fu assai contestato, fino a che la Corte Costituzionale nel 1996 ha dichiarato illegittimo tale onere. Adesso la legge di riforma ne riconosce la facoltà per le parti, con previsione che appare superflua perché tale facoltà sarebbe stata legittima anche se la legge non l’avesse specificata. L’obbligo di assistenza si deve intendere come una mera facoltà per entrambe le parti interessate alla stipula del contratto di locazione (o anche per una soltanto di loro), così come le stesse possono fare ricorso ad un consulente (avvocato, notaio ecc.). In concreto, l’assistenza delle organizzazioni dei proprietari e dei conduttori dovrebbe rappresentare un aiuto alle parti per quanto riguarda le clausole che le stesse intendono inserire nel contratto e per la materiale mediazione dell’atto (oltre che per la realizzazione di ulteriori adempimenti previsto dalla legge, come la registrazione dell’atto).

I contratti tipo

La legge di riforma introduce una figura nuova di contratto costituita dagli accordi per i quali le parti si devono basare su contratti-tipo definiti in sede locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative. La legge prevede che anche i Comuni devono intervenire per favorire la formazione dei contratti-tipo, sia convocando le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle dei conduttori maggiormente rappresentative per definire il testo dei contratti-tipo (art.2, comma 3), sia deliberando agevolazioni di carattere fiscale, come la riduzione dell’ICI (art. 2, comma 4). Sempre ai fini di favorire la realizzazione di accordi fra proprietari e conduttori si è previsto inoltre l’intervento del Ministero dei lavori pubblici, che ha assunto il compito di convocare una conferenza nazionale delle organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative. La convenzione nazionale opera secondo le modalità che vengono specificate dall’art. 4 della legge di riforma per individuare i criteri generali per la definizione dei canoni, anche in relazione alla durata dei contratti, alla rendita catastale dell’immobile e agli altri parametri oggettivi, e delle modalità per garantire particolari esigenze delle parti. Sempre lecito nutrire qualche dubbio intorno a questi contratti-tipo, perché facendo ricorso al meccanismo dei contratti-tipo di fatto si perviene al risultato di sostituire all’autonomia decisionale delle parti coinvolte in concreto nella stipula del contratto dei locazione, l’autonomia decisionale delle organizzazioni di categoria; lo scopo del ricorso a questo meccanismo è (o dovrebbe essere) quello di offrire sia al locatore che al conduttore un punto di riferimento e un supporto per la stipula del contratto, ma è evidente che in tal modo si arriva a sottrarre del tutto all’una e all’altra parte il potere di decidere quali elementi inserire nel contratto. Le previsioni dei contratti-tipo saranno in pratica obbligatorie per le parti che vogliono assicurarsi i vantaggi del contratto col canone calmierato, con la durata ridotta e usufruendo degli incentivi fiscali.

La disdetta

Il conduttore, come in passato, riceve anche adesso una tutela maggiore rispetto a quella attribuita al locatore. Infatti, qualora ricorrano gravi motivi, il conduttore può recedere in qualsiasi momento dal contratto; deve soltanto darne comunicazione al locatore con preavviso di 6 mesi. Il locatore, invece, alla prima scadenza sia dei contratti disciplinati dall’art. 2, comma 1, sia di quelli disciplinati dall’art. 2, comma 3, può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, ma soltanto in alcuni casi espressamente indicati nell’art. 3, comma 1, lett. da (a) a g; a tal fine egli deve darne comunicazione al conduttore con preavviso di almeno 6 mesi.

Locazioni di natura transitoria

Le locazioni di natura transitoria sono disciplinate in modo specifico dall’art. 5.. La disciplina delle condizioni e delle modalità per la stipula delle locazioni transitorie è stata definita in sede di convenzione nazionale. In relazione ai contratti relativi alle esigenze abitative degli studenti universitari si prevede la possibilità di fare riferimento ad appositi contratti-tipo, definiti da accordi locali promossi dai comuni sede di università o corsi universitari.

Il rilascio degli immobili

Assai importante è la nuova disciplina sul rilascio degli immobili, che risolve, finalmente, alcuni rilevanti problemi. La competenza a occuparsi del rilascio ritorna al pretore che provvede con decreto impugnabile davanti al tribunale. Cessa quindi la competenza a graduare gli sfratti delle commissioni prefettizie. Non cessano, invece, le sospensioni dell’esecuzione degli sfratti che vanno avanti da anni, ma questa dovrebbe essere l’ultima sospensione. Infatti, si stabilisce che per i comuni ad alta densità abitativa le esecuzioni dei provvedimenti di rilascio per finita locazione sono sospese per 180 giorni a decorrere dalla data di entrata in vigore della legge. In questo periodo le parti possono avviare trattative per la stipula di un nuovo contratto secondo le modalità previste dalla legge di riforma, ma se non pervengono a un accordo, trascorso tale termine, i conduttori possono chiedere una ultima proroga al pretore per un tempo massimo di 6 mesi. Il differimento delle esecuzioni può però raggiungere i 18 mesi in casi particolari in cui il conduttore si trova in situazioni meritevoli di tutela che vengono specificate dalla legge (anziani, famiglie numerose ecc.). La legge di riforma stabilisce anche le modalità per determinare le somme dovute dal conduttore durante i periodi di sospensione delle esecuzioni (una somma mensile pari all’ultimo canone, al quale ogni anno si applicano automaticamente aggiornamenti in misura pari al 75% dell’indice ISTAT; e su tale importo si applica, infine, una maggiorazione del 20%; inoltre, sono dovuti gli oneri accessori). Si prevede espressamente che il pagamento di questa somma esime il conduttore dall’obbligo di risarcire il maggior danno e così vengono superati tutti i problemi, per il locatore, di provare il danno dovuto al rilascio ritardato da parte del conduttore. Va notato che per spingere il locatore a ottemperare agli obblighi fiscali si pone, come condizione per la messa in esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile, l’esatto adempimento degli obblighi fiscali, mediante la dimostrazione che il contratto di locazione è stato registrato, che l’immobile è stato denunciato ai fini dell’applicazione dell’ICI e che il reddito derivante dall’immobile è stato dichiarato ai fini dell’applicazione delle imposte sui redditi.

Patti contrari alla legge

Come per il regime precedente si sancisce la nullità delle pattuizioni stipulate dalle parti che si pongono in contrasto con qualcuna delle previsioni contenute nella legge di riforma e si prevede che il conduttore, entro 6 mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore, a seconda dei casi, al canone indicato nel contratto oppure a quello massimo definito dagli accordi raggiunti dalle associazioni dei proprietari e dei conduttori. Il conduttore può anche agire per ottenere la riconduzione del contratto alle condizioni previste dalla legge.

L'abrogazione delle norme

Non tutte le norme della legge dell’equo canone vengono abrogate, come si è visto, ma solo quelle che riguardano le locazioni abitative. La legge sui patti in deroga, invece, è stata effettivamente abrogata, anche se le sue prescrizioni principali rivivono nella nuova legge. Per quanto riguarda i contratti di locazione già stipulati e i giudizi pendenti la legge di riforma stabilisce che ai contratti, per la loro intera durata, ai giudizi in corso alla data di entrata in vigore della nuova legge, continuano ad essere applicate, ad ogni effetto, le disposizioni normative in materia di locazioni vigenti prima di tale data.

L'abolizione delle imposte in
caso di morosità

Va infine notata un’ultima importante misura prevista dalla legge di riforma a favore del locatore. Si prevede (art. 8, comma 5) l’abolizione dell’obbligo di versare le imposte anche nel caso in cui il conduttore sia moroso. Ciò però avviene soltanto al momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore.

Cosa cambia con le nuove norme

Con la riforma delle locazioni arriva un doppio canale: contratto libero (tranne che per la durata minima di 4 anni più altrettanti di rinnovo) o contratto-tipo, conforme ai modelli elaborati in sede locale dalle organizzazioni della proprietà e degli inquilini, della durata di 3 anni più 2. Questa seconda tipologia di locazione, consentirà inoltre di accedere a sconti sulle imposte sui redditi, registro, ICI. 

Due tipi di contratto

La legge di riforma prevede infatti due tipi di contratto: 1) contratti in relazione ai quali le parti sono libere di determinare nel modo che preferiscono qualunque elemento (compreso il canone), a esclusione soltanto della durata che non deve essere inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di altri quattro anni (art. 2, comma 1); 2) contratti in relazione ai quali le parti possono definire il valore del canone, la durata del contratto e altre condizioni contrattuali sulla base di quanto verrà stabilito in appositi accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative che provvederanno a predisporre appositi accordi, che vengono chiamati dalla legge contratti-tipo (art. 2, comma 3). Va notato che, indipendentemente da quanto sarà stabilito nei contratti-tipo dalle organizzazioni dei conduttori, è previsto comunque un limite minimo di durata anche per questi contratti che è (a esclusione soltanto dei contratti per locazioni di natura transitoria, ai sensi dell'art. 5) di tre anni, con proroga di diritto per altri due anni (art. 2, comma 5). Per spingere le parti a stipulare contratti di locazione del secondo gruppo la legge di riforma prevede specifiche agevolazioni di carattere fiscale (art. 8/10). 

 

Che cosa succede alla prima scadenza

La disciplina sulla durata dei contratti liberi (regolati dall'art. 2, comma 1) ricalca il meccanismo previsto dalla legge n. 392/1978. Infatti la seconda parte dell'art. 2, comma 1, prevede che i contratti liberi siano automaticamente rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere indicate dal successivo art. 3 (uso abitativo o commerciale o artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti; finalità pubbliche, sociali, mutualistiche e simili, perseguite dal locatore persona giuridica, società o ente pubblico; disponibilità di altro alloggio libero nel medesimo comune da parte del conduttore; quando l'immobile si trova in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito; quando lo stabile deve essere integralmente ristrutturato o radicalmente trasformato oppure si vogliono costruire sopraelevazioni; se il conduttore non occupa l'immobile in modo continuativo; in caso di vendita dell'immobile locato a terzi) oppure voglia vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità previste dallo stesso art. 3. Affinché valga la durata "corta" della locazione, non ci si può mettere d'accordo subito, alla firma del contratto. Bisogna che il proprietario invii all'inquilino una disdetta, meglio se per raccomandata con ricevuta di ritorno. Sulla lettera di disdetta deve essere specificato in modo chiaro e dettagliato il motivo, tra quelli sopra elencati, per cui si disdice il contratto. La disdetta va inviata almeno sei mesi prima della prima scadenza. Cioè prima che siano passati, dall'inizio della locazione, 3 anni e sei mesi (se il contratto è a canone libero) oppure due anni e sei mesi (se il contratto è a canone regolamentato). Qualche padrone di casa potrebbe tentare di fare il furbo per riottenere la disponibilità della casa, per esempio dichiarando che deve andare ad abitarci o deve venderla, anche quando ciò non è vero. In tal caso rischia grosso. Se entro 12 mesi da quando ha ricevuto indietro l'alloggio non mette in pratica quanto ha dichiarato, può essere costretto a risarcire all'inquilino ben 3 anni di canone. Alla seconda scadenza del contratto ciascuna delle parti può attivare la procedura per il rinnovo del contratto inviando all'altra parte una raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza. In caso di mancanza della comunicazione il contratto si intende rinnovato tacitamente alle stesse condizioni. Recesso libero dell'inquilino. L'inquilino può recedere in qualsiasi momento dal contratto, quando ricorrono gravi motivi (non codificati). E' soggetto esclusivamente all'obbligo di darne preavviso sei mesi prima. 

 

Assistenza delle organizzazioni

Facoltativa nella stipula del contratto libero 

Patti contrari alla legge

La legge di riforma stabilisce inoltre alcuni casi di nullità dei patti stabiliti contrattualmente o verbalmente fra le parti, individuandone le rispettive conseguenze. 

 

Il procedimento esecutivo

A)Pendenza del provvedimento esecutivo
Si tratta del periodo che intercorre tra la data di cessazione del contratto e quella fissata per l'esecuzione, ai sensi dell'art. 56 della legge sull'equo canone, di rilascio ovvero da quest'ultima in poi sino all'ultimo rinvio a opera dell'ufficiale giudiziario. Entro comunque i sei mesi di sospensione, che possono comprendere o meno l'ultima data fissata dallo stesso ufficiale giudiziario, le parti, locatore o conduttore, avviano a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, le trattative per la stipula di un nuovo contratto, in base agli schemi fissati dalla stessa legge. La facoltà è data a entrambe le parti per quanto riguarda l'avvio delle trattative, che possono prolungarsi per tutto il periodo di sei mesi di sospensione. Mai l'una o l'altra, ricevuta la proposta, possono non dar corso al nuovo contratto. Occorre la prova del mancato accordo? No. La mancata risposta prelude a un mancato consenso per un nuovo contratto. Infatti, secondo il disposto del comma 2 è affidata alla mera ed eventuale volontà delle parti la stipula di un nuovo contratto né la legge impone un obbligo a contrarre né sanziona il mancato avvio della trattativa ovvero la mancata risposta alla richiesta di trattativa. Unico limite è il decorso di sei mesi fissati. Trascorso questo termine, l'inquilino interessato potrà chiedere, entro 30 giorni da tale scadenza, al pretore del luogo in cui l'immobile è ubicato (art. 26.1 cpc) che sia fissato nuovamente il termine per l'esecuzione. Il termine va rifissato dopo l'intervenuta sospensione, sia esso quello in precedenza fissato dallo stesso pretore in base all'art. 56 ovvero quello, più volte rifissato, dall'ufficiale giudiziario. 

B) Provvedimento con un titolo diverso dalla finita locazione
Abbiamo sopra fatto riferimento alla morosità. Ma altri provvedimenti esecutivi potrebbero essere in corso: tipico quello della necessità del locatore fatta valere alla cessazione del primo quadriennio per un contratto stipulato, con patto in deroga. Oppure a seguito di cessazione di comodato o intervenuto a seguito di conciliazione giudiziale. E' vero che la prevista sospensione delle esecuzioni per un periodo di sei mesi è volta unicamente per favorire la stipula di un nuovo contratto, ma è altrettanto vero che la legge fa specifico riferimento ai provvedimenti esecutivi di rilascio con la sola motivazione dello scadere del termine finale. Non quindi nel caso di disdetta (o recesso motivato). 

C) Provvedimenti di rilascio emessi dopo l'entrata in vigore
Sempre per le esecuzioni, che hanno quale base la finita locazione e per le quali è stato emesso un provvedimento (di convalida o di merito) dopo la data di entrata in vigore della nuova legge, il conduttore può chiedere, una sola volta, al pretore, che sia nuovamente fissato il giorno dell'esecuzione entro un termine di sei mesi. Conseguenza: nel mese di febbraio 1999, per esempio, il pretore convalida la finita locazione per la data del 30 giugno 1999 e fissa l'esecuzione al 31 dicembre 1999. Prima di quest'ultima data, il conduttore può chiedere al pretore la fissazione di una nuova data entro il termine massimo di ulteriori sei mesi. Quest'ultimo termine può essere fissato sino a 18 mesi quando il conduttore:

  1. abbia compiuto 65 anni di età;
  2. abbia cinque figli o più a carico;
  3. sia iscritto nelle liste di mobilità;
  4. percepisca un trattamento di disoccupazione o di integrazione salariale;
  5. sia formalmente assegnatario di alloggio di edilizia residenziale pubblica ovvero di ente previdenziale o assicurativo;
  6. sia prenotatario di alloggio cooperativo in corso di costruzione;
  7. sia acquirente di alloggi in costruzione;
  8. sia proprietario di alloggio per il quale abbia iniziato azione di rilascio;
  9. se il conduttore o uno dei componenti il nucleo familiare, convivente con lo stesso da almeno sei mesi, sia un portatore di handicap o malato terminale. 

D) L'aumento del canone
Durante tutto il periodo della sospensione (fissato dalla legge e, successivamente, dal pretore) l'inquilino è tenuto a corrispondere una somma mensile pari al canone dovuto alla data di cessazione del contratto , maggiorato con applicazione automatica dell'indice ISTAT (nel limite del 75%). Su tale importo si applica il 20%. Sono inoltre dovuti gli oneri accessori. Il detto (nuovo) canone si applica durante la sospensione dell'esecuzione dei provvedimenti di finita locazione (art. 6.1). E gli altri, aventi un titolo diverso, come anticipato, non sono soggetti a sospensione. 

E) Condizioni per la messa in esecuzione del provvedimento di rilascio 
La legge (art. 7) ha posto alcune condizioni per la messa in esecuzione del provvedimento di rilascio (e qui la dizione, generica, comprende tutti i tipi di provvedimenti giudiziali; finita locazione, morosità, necessità, inadempimento ecc.). La prima consiste nella dimostrazione che il contratto di locazione è stato registrato; la seconda che l'immobile è stato denunciato ai fini dell'applicazione dell'ICI e la terza, che il reddito derivante dall'immobile medesimo sia stato dichiarato, ai fini dell'applicazione delle imposte sui redditi. Ai fini della predetta dimostrazione nell'atto di precetto (e non nel preavviso di sloggio), devono essere indicati gli estremi di registrazione del contratto di locazione, gli estremi dell'ultima denuncia dell'unità immobiliare alla quale il contratto si riferisce ai fini dell'applicazione dell'ICI, gli estremi dell'ultima dichiarazione dei redditi nella quale il reddito derivante dal contratto è stato dichiarato, nonché gli estremi delle ricevute di versamento dell'ICI relative all'anno precedente a quello di competenza. L'impostazione data presenta dubbi di incostituzionalità per violazione dell'art. 24 della Costituzione italiana ("Tutti possono agire in giudizio per la tutela dei propri diritti") per cui il contratto registrato non può essere condizione per l'azione esecutiva, ma soltanto oggetto di valutazione del giudice civile come prova della locazione e oggetto di eventuale sanzione tributaria per l'omessa registrazione. E analoga sanzione incorre colui che non ha provveduto al versamento dell'ICI o alla dichiarazione del reddito. Il controllo non è svolto dall'ufficiale giudiziario, nemmeno dal pretore: è il conduttore che chiede al magistrato la fissazione del giorno dell'esecuzione dopo il periodo di sospensione di 180 giorni, che decorrono dall'entrata in vigore della legge, e non il locatore. E anche per i provvedimenti di rilascio per una data successiva alla legge, è sempre il conduttore a chiedere, "per una sola volta", la proroga. Dovrà lo stesso conduttore proporre opposizione agli atti esecutivi ai sensi dell'art. 615 cpc, in mancanza delle annotazioni di cui sopra o di annotazioni errate o per atti mai compiuti. 

 


Le agevolazioni fiscali 
Meno IRPEF sui canoni di locazione delle città più popolose e sugli affitti non incassati, aliquote ICI differenziate per colpire le abitazioni sfitte e favorire quelle locate nel rispetto della legge, sconti nel modello unico anche per gli inquilini meno abbienti. Le regole fiscali sono di carattere agevolativo e si muovono in due direzioni:

  1. mirano al sostegno degli inquilini con redditi più bassi;
  2. nel contempo e più in generale cercano di incentivare il settore del mercato privato.

Meno IRPEF per i proprietari
L'esigenza di concedere maggiori sfoghi al mercato delle locazioni private delle abitazioni è sentito soprattutto nei comuni a maggiore tensione abitativa. Proprio con riferimento a questi territori la riforma delle locazioni concede un regime fiscale agevolato per gli immobili in tali zone (come vedremo l'agevolazione concerne sia l'IRPEF che l'imposta di registro). Per quanto concerne l'imposta sul reddito delle persone fisiche l'agevolazione comporta la concessione di un ulteriore deduzione pari al 30% sul reddito imponibile derivante dai canoni di locazione. Già oggi l'articolo 34 del Tuir concede una riduzione del reddito derivante dalle locazioni pari al 15% del canone (salvo i fabbricati siti in Venezia e Burano in cui già oggi è previsto uno sconto pari al 25% del canone). Con l'entrata in vigore delle nuove regole i proprietari che potranno godere delle nuove agevolazioni avranno la possibilità di cumulare i due sconti (con una deduzione complessiva del 40,5%). Sempre in presenza delle condizioni previste dall'art. 8 della riforma, il corrispettivo annuo, che in condizioni ordinarie deve essere assoggettato ad imposta di registro per l'intero ammontare con l'aliquota del 2%, può invece essere ridotto a tali fini del 30% così da sottoporre a tassazione solo il 70% del corrispettivo annuo. Per godere di questi sconti devono però essere soddisfatte le seguenti condizioni:

  1. l'immobile locato deve essere situato in uno dei comuni ad alta densità abitativa;
  2. il contratto di locazione deve essere stipulato dal proprietario e dal conduttore in ossequio dei contratti-tipo definiti in sede locale. Un'altra condizione decisiva ai fini dell'ottenimento dello sconto è quella che prevede che il locatore indichi nella dichiarazione dei redditi:
  3. gli estremi di registrazione del contratto di locazione;
  4. gli estremi della denuncia dell'immobile ai fini ICI.

 

Agevolazioni per gli inquilini
Un provvedimento successivo alla legge di riforma (in base al disposto dell'art. 10 della legge stessa) prevede inoltre agevolazioni fiscali a favore dei conduttori meno abbienti. Le suddette agevolazioni sono concesse ai conduttori intestatari di contratti di 3 ani + 2, che abbiano per oggetto un immobile destinato ad abitazione principale del conduttore stesso e della sua famiglia. L'agevolazione consiste in una vera e propria detrazione, cioè in uno sconto sull'IRPEF dovuto dal conduttore all'erario e l'entità di tale detrazione varia in base al reddito percepito dal conduttore.

 

 

Sfratti eseguibili solo se si pagata l'ICI
L'articolo 7 del provvedimento cerca di porre rimedio a un'altra delle problematiche maggiormente presenti nella situazione attuale, ovverosia alle difficoltà oggettive di riuscire a ottenere l'esecuzione del provvedimento di rilascio degli immobili. Almeno nelle intenzioni del legislatore le procedure previste risultano semplificate e più celeri rispetto a quelle ordinarie e dovrebbero dunque risvegliare l'interesse delle controparti e soprattutto di coloro i quali concedono in locazione l'immobile. La messa in esecuzione del provvedimento di rilascio (in pratica l'atto con cui si ottiene il via libera per riottenere la disponibilità dell'immobile) è subordinata a precise condizioni che cercano di garantire l'adempimento degli obblighi tributari. Per ottenere la messa in esecuzione occorre dimostrare infatti:

  1. che il contratto di locazione è stato registrato;
  2. che l'immobile è stato denunciato ai fini ICI;
  3. che il reddito dell'immobile è stato dichiarato ai fini IRPEF.
E la norma prevede che tale dimostrazione della buona condotta fiscale si ottiene indicando nel precetto di cui all'art. 480 del codice di procedura gli estremi di registrazione del contratto, gli estremi dell'ultima denuncia ICI e le ricevute delle ricevute dell'ultimo anno di versamento, nonché gli estremi dell'ultima dichiarazione dei redditi nella quale il reddito derivante dal contratto è stato indicato.

 

 

Niente IRPEF per i canoni non incassati
Fino a oggi, ai sensi delle regole contenute nel TUIR, i canoni di locazione concorrevano a formare il reddito imponibile indipendentemente dalla loro percezione: vi era una sorta di regola eccezionale rispetto a quella ordinaria che porta a tassare i redditi in capo alle persone fisiche solo se, e nel momento in cui, gli stessi sono incassati. La riforma delle locazioni interviene anche su questo punto: viene stabilito infatti che i canoni non corrisposti per morosità comprovata del conduttore potranno sfuggire alla tassazione in capo al proprietario dell'immobile. La regola oggi fissata in tema di tassazione dei redditi immobiliari è quella che prevede l'obbligo di dichiarazione degli stessi (e la conseguente tassazione) indipendentemente dalla loro percezione. Se, per esempio, un proprietario ha concesso in locazione un immobile per un canone annuo di 1 milione, l'intero importo (salvo le deduzioni previste dalla legge) deve essere assoggettato a tassazione sia nel caso di incasso che nel caso di mancato incasso. Le nuove regole arrivano a temperare tale situazione. Si stabilisce infatti che i canoni non percepiti non concorrono a formare la base imponibile a partire dalla conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. In pratica nel caso di inquilino moroso qualora ciò sia accertato giudizialmente i canoni non percepiti possono non essere inseriti nel modello unico. Qualora ciò (l'assoggettamento a tassazione) dovesse già essere intervenuto viene riconosciuto un credito d'imposta pari alle imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti. Il mancato percepimento degli stessi deve essere accertato anch'esso in via giudiziale nel corso del procedimento di convalida di sfratto per morosità. 

Comuni sempre più liberi sull'ICI
La legge di riforma delle locazioni degli immobili a uso abitativo amplia i poteri degli enti comunali circa la determinazione delle aliquote ICI. Seguendo una linea ormai tracciata da tempo, anche con riguardo al comparto delle locazioni immobiliari abitative, viene data la possibilità ai comuni di intervenire in tema di aliquote ICI attuando una sorta di politica del territorio agevolativa nei confronti dei proprietari che si adegueranno ai contratti standard di locazione. Sono due le forme contrattuali previste dalla riforma:

  1. la prima che concede ampia libertà alle parti di pattuire tutte le condizioni contrattuali;
  2. la seconda invece che fa espresso riferimento alle clausole standard contenute "in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative che provvedono alla definizione dei contratti-tipo".

Il legislatore ha subito fatto intuire la sua preferenza per la seconda forma contrattuale ricollegando alla stessa delle agevolazioni di tipo fiscale. Come espresso chiaramente nel testo normativo (l'art. 2 comma 4 dispone testualmente "per favorire la realizzazione degli accordi di cui al comma 3" ovverosia la stipula di contratti in sintonia con quelli tipo) i comuni proprio per incentivare le parti (proprietari e inquilini) a stipulare i contratti in linea con quanto definito dalle associazioni di categoria, hanno la possibilità di riconoscere in questi casi trattamenti di favore in tema di Imposta comunale sugli immobili. Gli enti locali possono infatti anche derogare alle aliquote minime imposte dal testo attuale del dlgs. 504/92 e potranno sempre farlo qualunque sarà il limite minimo imposto dalla legge ICI al momento in cui saranno assunte le delibere necessarie. La norma dunque lascia ampia libertà ai comuni che a tutt'oggi godono già in tema di ICI di ampi spazi di manovra. Attualmente è data la possibilità ai comuni di stabilire l'aliquota dell'imposta sugli immobili entro una griglia che oscilla dal 4 al 7 per mille e la libertà concessa agli stessi è tale da permettere l'effettuazione di una vera e propria politica del territorio. Ora le nuove regole consentono di oltrepassare il limite minimo dell'aliquota per quegli immobili oggetto di contratti redatti e stipulati seguendo le linee tracciate dai contratti-tipo. Ma i poteri dei comuni sono anche di segno opposto, ovverosia vi è la possibilità di innalzare l'aliquota rispetto a quella massima per gli immobili non locati per i quali non risultano essere stati registrati contratti di locazione da almeno due anni. La possibilità trova però due limiti:

  1. il limite imposto dalla legge può essere derogato per, al massimo, il 2 per mille;
  2. la possibilità è concessa unicamente ai comuni ricordati dall'articolo 1 del dl. 30 dicembre 1988, n. 551 ovverosia per quei comuni a maggior tensione abitativa.

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