Lo sfratto e la cessazione dei contratti

 

 

Lo sfratto e la cessazione
del contratto di locazione

Lo sfratto è il provvedimento del Giudice che ordina all'inquilino di riconsegnare e rilasciare l'appartamento. I tipi di provvedimento esistenti sia con la vecchia che con la nuova legge possono essenzialmente ricondursi a quattro:

·1) sfratto per finita locazione che avviene alla scadenza del contratto
     (dopo otto anni per i contratti liberi, dopo cinque anni per i contratti
     concertati, alle singole scadenze previste negli accordi locali per i
     contratti transitori e di studenti);

2) sfratto per necessità che avviene quando il proprietario intende
     riutilizzare l'alloggio per i motivi di necessità previsti dalla legge o per
    effettuare lavori tassativamente indicati (dopo il primo quadriennio
     per i contratti liberi, dopo tre anni per quelli concertati, non è prevista
     tale ipotesi per i contratti brevi);

3) sfratto per morosità nel caso di mancato pagamento del canone di
    affitto; trascorsi venti giorni dalla scadenza l'inquilino può subire un
    provvedimento di sfratto per morosità a seguito di una intimazione di
    fronte al Giudice. In presenza di difficoltà economiche l'inquilino può
    chiedere al magistrato un ter-mine per il pagamento dei canoni
    scaduti, termine che il Giudice può accordare per un periodo non
    superiore a novanta giorni;

4) risoluzione per inadempimenti che riguarda una serie di casi nei quali
     il Giudice, se accerta un grave inadempimento degli obblighi
     contrattuali da parte dell'inquilino (ad esempio abbandono
     dell'alloggio, subaffitto se vietato, cambio destinazione d'uso non
     consentito, ecc.), emette una sentenza che ordina il rilascio.

La proroga dello sfratto

Con il provvedimento che ordina all'inquilino di rilasciare l'appartamento il Giudice indica anche la data di rilascio.

Questa data è prorogabile?

No, nei casi di necessità, morosità e inadempienza contrattuale; invece per gli sfratti per finita locazione, nei Comuni ad alta tensione abitativa e nei capoluoghi di provincia, è possibile per l'inquilino chiedere al Magistrato che fissi nuovamente il termine di rilascio concedendo quindi una proroga che normalmente non può superare i sei mesi ma in alcuni casi specifici di bisogno sociale (anziani ultrasessantacinquenni, handicappati, disoccupati e cassaintegrati, ecc.) può arrivare al termine lungo di diciotto mesi. All'istanza l'inquilino deve allegare oltre che le attestazioni di reddito e sulla composizione familiare ogni altro documento utile ai fini della valutazione del suo stato di bisogno e di necessità della proroga.

 

Come e quando l'inquilino può
recedere dal contratto?

Mentre il proprietario per poter recedere dal contratto deve attendere le relative scadenze inviando le disdette per necessità o per finita locazione nei termini previsti, per l'inquilino c'è la possibilità di recedere in anticipo alla scadenza del contratto in due ipotesi:

1) se questa possibilità viene esplicitamente prevista ed indicata in una
   clausola del contratto di locazione;

2) indipendentemente da quanto prevede il contratto c'è in ogni caso la
    possibilità dell'inquilino di recedere dal contratto, interrompendone gli
    effetti, in presenza di gravi motivi che possono riguardare
     trasferimenti di lavoro, gravi situazioni familiari, ecc.

In entrambi i casi l'inquilino sarà tenuto a dare preventivo avviso, normalmente nel termine dei sei mesi ma il contratto può indicare anche un termine minore, al proprietario.

 

Il proprietario non in regola con
il fisco non può eseguire lo sfratto

Esauriti tutti i termini di proroga dopo la data di fissazione del rilascio stabilita dal Giudice, se l'inquilino non riconsegna l'immobile il proprietario ha diritto ad eseguire forzatamente, con l'Ufficiale Giudiziario e con l'ausilio della Forza pubblica, il provvedimento. In questa fase però la nuova legge ha introdotto una importantissima e rilevante innovazione: non tutti i proprietari possono eseguire gli sfratti ma solo coloro che dimostrino di avere rispettato nel corso della locazio-ne tutti gli adempimenti imposti dalle normative fiscali.

 

Come avviene questa dimostrazione?

Il proprietario prima di dare inizio all'esecuzione deve obbligatoriamente inviare all'inquilino un atto di precetto; è all'interno di tale atto che devono essere indicati:

- gli estremi di registrazione del contratto,

- gli estremi della denuncia ICI;

- gli estremi della dichiarazione dei redditi contenente il reddito ricavato dall'immobile;

- gli estremi del versamento ICI.

L'inesistenza o l'inesattezza di questi dati, che costituiscono condizione per l'esecuzione dello sfratto, impediscono il rilascio. Questo non solo se lo sfratto è per finita locazione ma anche nei casi di sfratto per necessità, morosità, inadempienza contrattuale.

Se alla base della locazione c'era un contratto il proprietario non può in nessun caso sottrarsi a questo obbligo di chiarezza e trasparenza.

Tale obbligatorietà di dimostrazione della condizione di regolarità fiscale è scattata con il 30 dicembre 1998. L'inquilino che accerti la mancanza della dichiarazione o abbia dubbi sulla veridicità della eventuale dichiarazione notificata può opporsi all'esecuzione bloccando di fatto la procedura di rilascio (articolo 7, legge 431/98).

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